精装洋房的坑,替你踩过了
导语:
很久没有看到在交房小区内有5层楼高的蓝花楹了:
虽然当下长势一般,但待到来年春暖花开,也将是枝繁叶茂。
若用当下豪宅项目售楼部营销宣传的说辞,这将是一棵从xxxx运过来的、花费xxxx元的名贵树种。
应业主X先生邀请,我们于7月1日集中交房当天,来到德润香山府交房现场。
以往我们认为延期交房的项目绿化景观都是随意应付了事,毕竟作为工程的最后环节,被压缩成本再所难免,所以看到德润香山府高大乔木的时候还真的比较意外。
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云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。
针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
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注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表x先生一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况,不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。
6月底,延期交房的项目交房有点多。
包括但不限于云和中心(本周一已经发文)、海东俊园二期、绿地滇池国际健康城以及今天提到的德润香山府等。
德润香山府的交房之路可谓蹉跎——原购房合同上约定交房时间为2022年6月30日,随后延期到2022年8月~10月,后延期到12月,最后交房时间为2023年6月30日。
按理来说本身就是低密度洋房小区,工程量并不算特别大,但还是延期了一年之久。
不过,事已至此,再去追究为何延期交付已无多大意义,对于业主来说,能够交房、交出质量过关的房子才是最重要的。
从位置上看,德润香山府位于北二环核桃菁,距离二环不远,交通便利性高(但进出还是需要绕行二环,且二环没有步行道),周边植被覆盖率较高,从项目内部也可远远看到隔壁山上的高大森林。
整体交付情况如下:
优点:
1、绿化植被舍得投入成本。
2、精装配置丰富,并且超出一般改善盘标准。
3、楼栋外立面比较耐看。
4、配套莲华小学已经开学,底商已有商铺开业。
缺点:
1、延期两次交付,时间长达一年,且没有竣备验收。
2、室内精装施工问题较多,部分没有完工。
3、地下停车场设计不太合理。
4、安装了地暖之后,室内层高偏矮(2.6米多),略显压抑。
5、绿化修剪和维护比较一般。
交付流程
集中交付这几天,在小区大门旁社区底商进行交房流程办理,路口和商铺外围有明显指示标志,地下停车场也有专门的临停区域。
现场仪式感中等,有较明显的交房大喜氛围。
根据业主反馈的信息,开发商的延期原因为新冠疫情、停工停产限电等诸多不可抗力,
在去年确定将会延期交付的时候,开发商为业主提供了一份“接房大礼包”(可以理解为延期赔付),按照前期宣传,按延期一年的交付时间计算,业主可领取12个月的物业费抵用券。
而购房合同中,延期赔付为购房款的万分之零点五(每日),这部分是否与上述提到的物业费补偿是否可以叠加,此处待定。
在交房现场摆放的车位相关销售政策宣传中也提及,违约金可冲抵车位款。所以我们推测可能延期赔付这里并不以现金形式补偿,可能还是通过车位、物业费抵用等形式补偿。
(因业主暂未正式接房办理相关手续,这里待定,有了解内情的小伙伴可以留言区分享)
物业公司为万科物业,物业费2.9元/平米。
正式接房后可获赠一份交房礼包(锅具礼包)。
交房当天,也仔细查看了一下开发商张贴的相关竣备公示和其他文件:
去年交房的11、12号楼,有竣备证明。
本次交付的a3地块只有建设工程档案验收意见书、防空地下室人防工程、建设工程规划核实意见等。
从公示的一些文件中,开发商对于a3地块暂未取得竣备表做了相关解释,根据已经张贴的律师函和文件显示得知,开发商表示“已经支付了施工方工程款”、“多次协商、催促施工方”但“建投十六公司(施工方)拒绝配合”,导致本案暂时无法取得竣备表。
(这也只是开发商的单面说法,总之,双方间多多少少存在着一些矛盾点)
实际部分楼栋入户大堂还在施工,整体并未完全弄完,推测这也是暂时无法验收的原因之一。
无论因何原因,也改变不了延期了一年之后的“交房”,也是没有通过zf正规备案的强制交房。
因本文业主X先生还没有办理相关接房手续(要等到开发商整改完毕之后再接房),当时进入小区和房屋内没有带验房工作人员和快修小队。
但如果按照开发商的规定流程,交纳维修基金和物业费之后可以领取钥匙由工作人员带领验房。
楼栋内外
楼栋建筑风格略微偏新中式风,采用顶部深咖、中间浅咖涂料,底部干挂石材(或真石漆)比较经典的三段式风格。
入户大堂顶部设计有类似祥云纹理图案,大堂顶部有外延,两侧壁灯也采用中式风格,暗金色金属+玻璃材质入户单元门。
(北向外立面)
(侧面)
(南向外立面)
外立面,北向窗台底部均设计为深咖色,点缀后北侧外立面不显得单调,南向外立面因有大阳台设计,窗台下方也用深咖色调和,外立面显得比较耐看。
阳台部分安装玻璃栏杆,未全包阳台。
入户大堂有5米多挑高,无主灯设计,均为普通射灯,有吊顶,墙砖和地砖采用灰色石纹款式,无其他背景墙装饰,电梯间边缘位置外围采用浅一色号的瓷砖+金属条包边,整体还算简单大方。
考虑到洋房本身公摊不大,若入户大堂空间过大实际耗费的是业主的空间,这样的入户大堂空间也足够了。
电梯品牌采用奥的斯,虽然只有8层,但载重13人(1000千克),比较实用。
(一楼电梯等候区)
(楼上电梯等候区)
1梯2户设计,同一层邻居门对门,中间是电梯,电梯对着楼梯间,入户门旁边贴砖,墙砖和地砖均为一楼入户大堂同款灰色瓷砖,楼梯间地面也贴了瓷砖,但墙面只是刷了乳胶漆。
室内部分
(部分设备位置低分是因为本文业主家没有安装完毕,并非精装配置问题)
若持续关注昆明楼市的小伙伴应该能发现,当时德润香山府一期销售时,为毛坯交付,整体均价1.6w左右。
而德润香山府二期的推售时间刚好碰上昆明地产的上升期,当时开发商升级为精装销售,每平米均价2w左右。
本文的业主X先生以1.8万买入3楼洋房(总高8层),开发商宣传精装标准3000元/平米,高档装修,那么我们来实际看看情况吧。
(电梯洋房一般都是楼层越高价格越贵,这个买入价格属于偏低的)
一处缺点,层高太矮(也有装了地暖的缘故):
(客厅层高2.625米,卧室和其他区域2.66~2.67之间)
从整体配置来说,德润香山府3000元/平米的精装标准相对没有太多水分,尤其在当下昆明楼盘精装虚标的大环境下,显得格外实在。
来看当时宣传的精装标准(非购房合同,这里仅为当时的样板房外宣传板内容):
实际情况:
全屋地暖(但地暖开关还未安装);
(室内多处开关没有安装,包括全屋地暖、智能化设施)
全屋墙布交付,电视背景墙为陶板(或类似材质)+储物格
(全屋墙布为浅灰色,比较耐看,但结合电视背景墙的金属色+暖色灯带,色彩好像又不太搭)
(上图为其他业主家,这里只是为了展示下客厅背景效果)
窗户均配置电动窗帘(仅电机+轨道、不含窗帘);
(电动窗帘,但还未接电)
配备电热水器+新风机交付(均为A.O.史密斯品牌);
(x先生家的热水器暂未安装,上图拍摄自其他业主家)
(新风机测试效果还算不错,业主x先生顺手拿购物软件搜索了一下新风设备价格,大概都要9000多,还挺贵的)
卧室、厨卫窗户均配备纱窗交付;
(带纱窗交付值得点赞,这点在精装宣传上也有提及,只不过闭窗条件下,窗户把手会让纱窗拉不下来)
入户左右两大玄关柜体;主卧带衣柜交付;阳台洗衣机上方带吊柜交付。
(玄关柜收纳空间很足,一侧是4门常规款玄关柜,另一侧柜子虽然只是双开门,该柜子有一米深)
(主卧衣柜款式比较新颖,采用玻璃门设计,柜门拉手和地板踢脚线的材质、颜色,比较搭配)
(其他业主家120平米户型入门玄关位置则是带了一个步入式的储物间)
厨房电器均为西门子(烟机、灶具、蒸烤机、立式洗碗机),另有3M净水器。
(水槽为双槽设计)
(注意下,橱柜的收纳空间也很充足,蒸烤机这里是一组立式柜子,但不同户型略有差异)
(其他业主家120平户型,厨房偏小,橱柜略有差异)
配备智能化系统(但还没安装开关,这部分我们没有测试)。
能够达到以上这部分配置,即便在昆明改善盘中也不多见。
龙头、花洒、马桶、面盆均为科勒品牌,(上图为客卫马桶)(但都没有usb接口,厨房插座面板也没有单独控制开关),浴室风暖来自飞利浦。
(开关面板松下)
(上图为客卫马桶)
(上图为主卫马桶)
很少见到有五金+面盆全部用科勒的,而且就算是客卫的马桶款式还不错,主卧马桶为智能款式。
室内门到顶,这一点证明开发商还是很实诚的。这个室内门的品牌和款式,我们在其他楼盘也见到过(华夏澜台府、首创未来之城)。
后期,柜体方面,索菲亚品牌换成了欧派、室内门从索菲亚品牌换成了欧铂尼,除了看不出品牌的乳胶漆、瓷砖之类,其他基本上是按照宣传品牌来配置的。
(橱柜款式也比较不错,收纳空间充足)
(主卫洗手台面很长,完全可以做成双台盆设计)
也可注意,主卧卫生间地砖用的是30*90厘米的大砖,墙砖则是更大块,同时淋浴间地面为单独耐磨地砖/石砖。
(客卫淋浴间)
(淋浴间有收纳格,但吊顶之后,层高有点矮,压抑,上图为主卫淋浴间,吊顶略有不同。注,两个淋浴间都暂时没有安装手持花洒)
业主X先生对项目的精装配置丰富度比较满意。
但对精装风格不太满意,主要在于电视背景墙的设计和厨房推拉门的款式,他原话是“颜色太黄了太土了”,本身内部采光挺不错的,可能是因为背景墙和厨房推拉门,显得屋子内颜色在自然光条件下有点偏黄。
但整体来说,内部风格还是比较符合大众审美的。
阳台墙面也贴了墙砖,地砖为深灰色耐磨款式。
柜体颜色统一,浅咖色。柜体把手暗金色又与暗金色的金属踢脚线相呼应,整体颜色搭配还算协调。
厨卫吊顶均为防水石膏板吊顶,淋浴间还做了吊顶灯带。
(几间卧室的吊顶和天花板的灯略有差异)
当然,精装配置虽好,也怕施工方的不细心和赶工交付。
x先生家的施工问题确实较多:
第一是硬装细节。
比如,虽是全屋墙布交付,但墙面污染和鼓包较多,尤其门槛位置,一处墙布破损严重,一处墙布下墙体不平整,一条约1米长、手指头粗的凹陷。
木地板多处软塌明显,同时铺贴缝隙较大,尤其主卧门背后一处木地板短了3毫米左右。
瓷砖、天花板、插座口、木工等收口毛边、不齐等,瓷砖空鼓等。
烟机管道密封不够。
第二是部分精装项目没有安装完毕(或者直接还没有做交付前的检修、巡检)。
花洒未安装,镜柜松动、一处镜柜镜子未安装。前面提到的部分开关、智能化设施、热水器还没有安装。
(镜柜镜子未安装,镜柜松动)
玄关柜、厨房吊柜、衣柜内部感应灯带,不亮或者未安装到位。
电动窗帘还没接电。
橱柜缺失一扇门等等。
我们前往的另一户业主家中,也有不同情况的设备未安装,这也难怪X先生表示“要等到全部整改完毕之后再接房”了。
截止发稿前,我们再次询问x先生,他表示后续又找了专业的验房公司继续查找问题,这几天内开发商整改了手持花洒等问题。
小区内部
一般来说,案名中带“府”,多是新中式建筑风格+改善型楼盘。
这在德润香山府也不例外。
比如这一“府门”的特色风格就比较突出了,类似的小区大门我们还在其他多个小区见过。
大门呈现度很高,大门正前方,地砖款式的变化和组合,更耐磨也更美观。整体大门高度超过6米,比较大气。深咖色金属材质格栅+干挂石材立柱大门,也通过不同花纹拼接,优化了视觉效果。
整个a3地块面积不大,加之洋房楼栋排列布局相对紧凑,绿化发挥空间不算太大。主要有两部分,第一是主通道的绿化造景,第二是楼栋并列之间的巷道景观。
首先来看归家主通道,从大门进入后,左右两侧共计四棵迎宾大树,归家路上颇有仪式感。
主通道不算太宽,相对来说景观稍微单一,但值得一提的是两侧的景观树种比较大气。
小区边缘位置的通道一条跑道,也能看到较多的监控探头/高空抛物监控。
而正对小区大门的两栋洋房之间的巷道,则做了造影壁的设计,假山石+松树,以及背后的实体墙和格栅,背后露出的大乔木绿意盎然,比较不错。
走到背后,这一条巷道也确实是整个小区中景观比较丰富的区域,有一个多种类植被的树池,通过深色石子铺就地面,隔出小道。
其他巷道的绿化景观也各有特色,植被层次丰富,也有一些景观小品。
多样化设施被夹在各个巷道之内,8栋、9栋、10栋之间项目都设置了儿童、锻炼、休闲设施,面积不算大,种类不多,塑胶铺地,滑梯、爬架、沙坑、摇摇椅之类,小型设施居多。
休闲座椅偏少,只有少量楼栋前有休闲凳,小区内也只有大的绿色塑料大垃圾桶,没有宠物便便箱,这个后期应该会添置吧。
路灯、地灯款式也为中式风格。
如果是衡量一个小区的绿化景观是否到位,要从植被种类/造价、景观设计/美观性、维护/修剪三个纬度来评价的话,那么德润香山府的植被种类/造价这一块是最为不错的。
首先,植被较为丰富,多层次,并且不乏5层楼高的高大乔木(蓝花楹、银杏等),灌木花卉非常多样,整体大乔木的密度也较大,可见开发商还是耗费了较大成本。
(内部银杏树也较多)
而景观设计上,虽没有达到其他专业房企那样小桥流水或热带雨林那样的风格化、趣味化园林,但整体美观度也算中等。
但是维护/修剪这一块,比较一般。
一来是灌木、乔木枝叶没有得到较好的修剪,轮廓不清晰,没有造型。二来是部分灌木区域甚至还有大乔木濒临枯萎(看到至少3棵类似大树),急需救治,观感较差。
当然,这只是我们单方面比较吹毛求疵的观点,毕竟看到较好的绿化而又没有修剪,总感觉太可惜了。
地下停车场和配套
值得注意的是,德润香山府配套小学(莲华小学分校)已于去年9月开学,业主子女可按照划片享受入读,这也是当时本项目销售的亮点之一。
前文提到项目本身位于北二环北侧,周边虽多为森林,但也有已建成的贵研自然界小区。
社区底商有小超市已经开业。下图路的右侧则是贵研自然界小区。
区域内有人气但却很安静也不嘈杂。
进出目前仅有一条道路,临近的还有售楼部外围道路156号市政道路(正在修建)。
交房当天小区外围道路停车较多,导致还出现一定拥堵。而地下停车场入口和小区正大门实际为一条路,只不过停车场更远、更靠内侧一些。
交房当天,实际地下停车场也正式交付。
我们开车进出,发现车道设计略有点窄,直角弯过多,需要慢行。
整个停车场的硬装比较简单,如下图:
(负二楼)
(负一楼)
暂时没有看到充电桩(不排除我们没找到)。
车位后方的车挡,还出现款式不统一的情况,这个算小问题哈。
负一入户大堂,单元门门口也设置有当下比较常见的格栅装饰,单元门和内部硬装均与一楼单元大堂类似,玫瑰金色金属+玻璃门,浅灰色地砖+墙砖(一楼大堂瓷砖颜色更深),总体来说中规中矩。
但清洁问题没到位。
相对来说,德润香山府的交付亮点不少,开发商承诺/宣传的绿化、配套、精装标准都基本符合,超出市面上大部分项目水平。
而它延期交付、没有竣备、施工环节等出现的问题也确实客观存在。
更令人深思的是,这些情况并非个别房企的特例,而是整个当下地产市场乱象的缩影。
难道这些坑就规避不掉吗?
最后打分环节:
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